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Hofstattrecht

Urteil des Verwaltungsgerichts Graubünden zum Hofstattrecht

Baueinsprache / 5. Juni 2007
 
R 06 98

4. Kammer

URTEIL

vom 27. März 2007

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Am 11. November 2000 stellte ... das Gesuch, das Wohn- und Geschäftshaus Nr. 95A (Haus ... ) mit Magazin Nr. 95A-A auf (der damaligen) Parzelle 507 (seit 18. Januar 2001 mit der damaligen Parzelle 506 zur neuen Parzelle 506 vereinigt) in ... abzubrechen. Zudem verlangte er die Zusicherung, dass er gemäss Art. 7 Baugesetz(BG) im Hofstattrecht innert der Frist von 6 Jahren einen Neubau aufstellen könne. Er habe dem Geometer ... heute den Auftrag erteilt, die Gebäude auszumessen und die Pläne der Gemeinde zuzustellen. Die Aufnahme der Ingenieure ... datiert vom 15. November 2000 und wurden der Gemeinde am 17. November 2000 zugestellt. Diese genehmigte sie am 20. Dezember 2000. Das Abbruchgesuch wurde öffentlich aufgelegt und am 18. Dezember 2000 von der Gemeinde bewilligt. Am 28. Januar 2004 reichte ... ein Gesuch für die Überbauung von Parzelle 506 ein, nachdem eine frühere Baueingabe im Jahr 2001 nach einem vom Verwaltungsgericht gutgeheissenen Rekurs der Eheleute ... (Eigentümer von Parzelle 508 bzw. 511) und eine weitere Eingabe im Jahr 2003 infolge Nichtbewilligung einer Tiefgarageneinfahrt durch das kantonalen Tiefbauamt zurückgezogen hatte werden müssen. Das Gesuch beinhaltete, das Gebäude Assek. Nr. 95 (Haus Steinbock) in ein Mehrfamilienwohnhaus umzubauen resp. daran einen Anbau zu erstellen. Dagegen liessen ... am 24. Februar 2004 Einsprache erheben. Am 8. Juni 2004 erteilte die Gemeinde die Bewilligung für diesen An- und Umbau und wies die Einsprache ab. Im Freien sind auf der Südostseite von Parzelle 506 vier Aussenparkplätze vorgesehen, die gemäss dem am 7. Juni 2004 bewilligten Plan KG/EG je hintereinander angeordnet sind. Nachdem er ein erstes Baugesuch vom 13. Februar 2006 für den Bau eines Autounterstandes zurückgezogen und ein zweites Baugesuch vom 23. Mai 2006 von der Gemeinde nicht genehmigt worden war, reichte ... bei der Gemeinde am 25. August 2006 ein drittes Baugesuch für die Erstellung eines Autounterstandes auf Parzelle 506 ein. Am 7. April 2006 hatte die ... AG (Bauberaterin der Gemeinde ... ) das Baugesuch vom 13. Februar 2006 untersucht und u.a. festgestellt, dass das Hofstattrecht gemäss Baugesuch vom 20. Dezember 2000 gewährleistet und die notwendigen Pläne und Grundlagen bei der Gemeinde hinterlegt seien. Abweichungen seien gemäss Art. 7 Abs. 2 BG zulässig und ihres Erachtens seien auch Verkleinerungen des Volumens möglich. Aus gestalterischer Sicht wäre eine Anbindung an das Hauptgebäude zu prüfen resp. wünschenswert. Indessen könne das Baugesuch ihres Erachtens wegen Verstosses gegen die Dachvorschriften nicht genehmigt werden. Das Projekt sieht vor, am Ort, wo die vier Autoabstellplätze bewilligt wurden und früher das 2000 abgebrochene Gebäude Assek. Nr. 95-A stand, einen Autounterstand zu erstellen. Die von ... dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeindevorstand am 16. Oktober 2006 unter gleichzeitiger Erteilung der Baubewilligung ab.

2. Dagegen erhoben ... am 7. November 2006 Rekurs und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheides. Sie machen geltend, entgegen dem Einspracheentscheid sei eine weitere Überbauung des Grundstückes unter dem Titel "Hofstattrecht" nicht mehr möglich. Das ehemalige Haus " ... " sei schon im Dezember 2000 abgebrochen worden und an dessen Stelle ein neues Mehrfamilienhaus errichtet worden. Zudem sei die verlangte Dokumentation gemäss Art. 7 Abs. 3 BG nicht vorhanden und ein allfälliges Hofstattrecht wäre damit ohnehin verwirkt. Die gegenteilige Behauptung des Gemeindevorstandes ... werde bestritten. Zudem könnte der Autounterstand gestützt auf das Hofstattrecht ohnehin nur bis zum Abbruchtermin vor dem 20. Dezember 2006 errichtet werden. Bis dahin werde ... nicht im Besitze einer rechtskräftigen Baubewilligung sein, geschweige denn seine Baute errichtet haben, womit das Hofstattrecht ebenfalls definitiv als verwirkt zu betrachten sei. Ausserdem sei die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet.

3. Während die Gemeinde unter Hinweis auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid auf eine Vernehmlassung verzichtete, beantragte ... die Abweisung des Rekurses. Vorliegend werde nicht höher oder breiter gebaut, sondern deutlich weniger innerhalb des alten Grundrisses. Nicht das alte Haus ... werde neu aufgebaut, sondern lediglich die heute bestehende Parkfläche eingeschossig überdacht. Das frühere Haus ... sei ein Geschäfts- und Wohnhaus gewesen und habe auch über Abstellplätze verfügt. Heute seien am Ort des Bauvorhabens dieselben Parkplätze, welche lediglich überdacht würden. Es liege keine Zweckänderung vor. Auch seien die Interessen der Nachbarn gewährleistet. Durch die Überdachung könnten die Immissionen eingedämmt werden. Es gebe nicht mehr Immissionen. Die Baubehörde habe diesbezüglich ein erhebliches Ermessen. Der Autounterstand störe weder die Nachbarn noch die öffentlichen Interessen. Betreffend angeblicher Lärm- und Geruchsimmissionen übertrieben die Rekurrenten gewaltig und könnten keine Norm anführen, welche allenfalls verletzt wäre. Die Verkehrssicherheit sei gewährleistet. Die Ein- und Ausfahrtsproblematik sei früher vom Kanton genehmigt gewesen, was heute nicht mehr notwendig sei. Dies verdeutliche aber die rechtsgenüglich vorhandene Zufahrt und Verkehrssicherheit.

4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest und konnten zu den vom Gericht zusätzlich beigezogenen Unterlagen Stellung nehmen.

5. Am 27. März 2007 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem die Rekurrentin und der Bauherr mit ihren Anwälten sowie Vertreter der Baubehörde mit dem Ingenieur Niggli teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Am 1. Januar 2007 ist das neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) in Kraft getreten, welches das bisherige Verwaltungsgerichtsgesetz (VGG; BR 370.100) abgelöst hat. Die Übergangsbestimmung in Art. 85 Abs. 2 VRG legt fest, dass Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei dessen In-Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist noch im Jahre 2006 geendet hat, sind hier noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes anwendbar.

2. a) Der zur Diskussion stehende Autounterstand soll unmittelbar an die Grenze zur rekurrentischen Liegenschaft erstellt werden. Die Gemeinde hat dies im Hofstattrecht bewilligt. Die Rekurrenten machen geltend, die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Hofstattrechtes seien nicht gegeben. Die massgebende Bestimmung des kommunalen Baugesetzes (Art. 7 Abs. 1 - 3) lautet:

"Wird ein Gebäude innerhalb der Bauzonen ganz oder teilweise zerstört oder abgebrochen, so darf es binnen 6 Jahren ohne Rücksicht auf die Vorschriften des Baugesetzes bezüglich Gebäudehöhe, Gebäudelänge und Grenzabstände im bisherigen Umfange wiederhergestellt werden. Zweckänderungen im Rahmen der Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften sind zulässig, soweit dadurch die Interessen Dritter nicht über Gebühr beeinträchtigt werden.

Abweichungen von einzelnen Massen des Altbaues im Rahmen der bestehenden Gebäudekubatur können gestattet oder angeordnet werden, wenn damit eine bessere Gesamtgestaltung ermöglicht wird oder wenn dies aus anderen Gründen des öffentlichen Interesses erforderlich ist.

Die Gebäudemasse sind vor dem Abbruch des Gebäudes oder binnen zwei Monaten nach dessen zufälliger Zerstörung in einem von der Gemeinde zu genehmigenden Plan festzuhalten."

Das Hofstattrecht als solches dient grundsätzlich der Erhaltung des Bisherigen und nicht der Weiterentwicklung oder der Ausdehnung. Es stellt eine Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter Baugesetze bezüglich Gebäude- und Grenzabstände sowie Höhenvorschriften in der bisherigen Ausdehnung wieder zu erstellen. Das Hofstattrecht verleiht also dem Eigentümer eines vor einschlägigen Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstückes gegenüber jenem einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich jener beim Wiederaufbau eines früher von einem bestandenen Gebäudes nicht an die neuen Bauvorschriften halten muss. Er wird daher für bestehende Bauten vor Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit, welche durch Änderungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend geschützt. Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an alle Bauvorschriften halten muss, ohne Rücksicht auf gewisse Beschränkungen wieder aufbauen. Diese Möglichkeit steht im Gegensatz sowohl zum öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung als auch zu jenem des Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine über das gesetzlich Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem Nachbargrundstück zu dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen gebieten es, das Hofstattrecht, das als generelle, kodifizierte Ausnahmebewilligung betrachtet werden kann, restriktiv zu handhaben (vgl. PVG 2000 Nr. 56, 1990 Nr. 14; VGU R 06 60, R 02 34).

b) In tatbeständlicher Hinsicht ist vorab festzuhalten, dass es vorliegend entgegen der Ansicht der Rekurrenten nicht um eine weitere Inanspruchnahme des Hofstattrechtes auf der Parzelle 506 im Zusammenhang mit dem Haus Steinbock geht. Als Hofstatt dient vielmehr einzig das auf der inzwischen mit der Parzelle 506 vereinigten Parzelle 507 bestandene Gebäude 95A (Haus ... ). Die Masse dieses Gebäudes wurden im Jahre 2000 in einem von der Gemeinde genehmigten Plan aufgenommen, was sich auch am Augenschein durch die Darstellung des dort anwesenden Vertreters des Ingenieurbüros bestätigt hat. Die Voraussetzung von Art. 7 Abs. 3 BG ist damit klar gegeben. Der projektierte Autounterstand befindet sich nun vollständig innerhalb des Grundrisses der Hofstatt und überragt deren Höhe bei weitem nicht. Anstelle eines an sich aufgrund des Hofstattrechtes möglichen neuen Wohngebäudes wird lediglich ein offener überdachter Carport für vier Fahrzeuge erstellt. Dass dies eine geringfügigere Beeinträchtigung der Nachbarschaft darstellt als der Neubau eines Wohnhauses auf der ehemaligen Parzelle 507 direkt an die Grenze zur rekurrentischen Liegenschaft, liegt auf der Hand. Von der Zweckänderung her betrachtet, realisiert der Bauherr somit ein Minus im Vergleich zum alten Zustand. Von einer über Gebühr gehenden Beeinträchtigungen Dritter kann daher keine Rede sein. Hinzu kommt noch Folgendes: Das kommunale Baurecht sieht nicht vor, dass auf einem Grundstück nur Pflichtparkplätze erstellt werden dürften. Es gehört daher zur Bau- und Eigentumsfreiheit eines Grundeigentümers, auf seiner Parzelle bestimmte Flächen als Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu gebrauchen, sofern dem nicht andere bau- oder planungsrechtliche Hindernisse entgegenstehen(vgl. VGU R 00 75). Dem Grundeigentümer steht es daher grundsätzlich frei, auf seiner Parzelle soviel Fahrzeuge abzustellen, wie darauf Platz finden. Durch das umstrittene Bauvorhaben werden nun diese Möglichkeiten zugunsten der Rekurrenten faktisch eingeschränkt, weil die Baute den nötigen Manövrierraum verkleinert. Zusammenfassend steht somit fest, dass der Autounterstand im Hofstattrecht bewilligt werden kann.

c) Art. 7 Abs. 1 BG regelt nicht, wie die 6-Jahresfrist einzuhalten ist. Richtigerweise ist - unter Füllung dieser Gesetzeslücke (vgl. dazu Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Zürich/St. Gallen, 2006, Rz. 233ff) - davon auszugehen, dass diese Frist dann eingehalten ist, wenn innert derselben ein Gesuch um Wiederaufbau im Hofstattrecht gestellt wird. Nur so ist gewährleistet, dass es in der Macht des Bauherrn liegt, von seinem Hofstattrecht Gebrauch zu machen oder nicht. Würde für die Fristwahrung beispielsweise auf die Rechtskraft einer Baubewilligung oder auf den Baubeginn abgestellt, läge es an vom Bauherrn nicht zu beeinflussenden Faktoren wie der Dauer des Baubewilligungsverfahrens, der Erhebung von Einsprachen Dritter oder der Dauer eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens, ob das Hofstattrecht ausgeübt werden kann oder nicht. So hat das Verwaltungsgericht in VGE 444/95, E.3., festgehalten, dass es für die Inanspruchnahme des Hofstattrechts insbesondere eines Baugesuches bedarf. Auch die Rechtsordnungen anderer Kantone sehen vor, dass zur Fristwahrung die Einreichung des Wiederaufbaugesuchs genügt (so Art. 79d des bernischen EGzZGB für das Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, das zürcherische Planungs- und Baugesetz in § 307 Abs. 1 und das Baugesetz des Kantons St. Gallen in Art. 77bis Abs. 1 lit. c). Angefügt sei, dass die Einreichung des Wiederaufbaugesuchs innert der 6-jährigen Frist selbstverständlich nur dann fristwahrend sein kann, wenn das Gesuch auch bewilligt werden kann, was aber nach dem oben Gesagten der Fall ist.

3. Was schliesslich die Verkehrssicherheit betrifft, liegt eine Situation vor, wie sie in Bündner Dörfern häufig anzutreffen ist. Von einer ernsthaften Beeinträchtigung derselben kann keine Rede sein, wie der Augenschein deutlich gezeigt hat. Vielmehr kann von der Liegenschaft Steinbock aus problemlos in die nicht stark befahrene Dorfstrasse eingefahren werden. Der Rekurs erweist sich daher auch unter diesem Titel als unbegründet.

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrenten, welche die anwaltlich vertretene private Gegenpartei überdies angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat.


Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von Fr. 238.--
zusammen Fr. 2'238.--

gehen zulasten von ... und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. ... entschädigen ... aussergerichtlich mit Fr. 1'500.-- (inkl. MWST).

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January 23. 2018 18:33:11
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